Jak koupit několik nemovitostí bez našetřených statisíců? Chytrá investice do nemovitostí bez úspor!

Běžný den rentiéra je jako dovolená. Nízká hladina stresu, zábava, dobré jídlo a exotické počasí. Snil/a jsi někdy o takovém životu? Jak těžké je se k tomu dostat? Dá se koupit nemovitost bez použití vlastních zdrojů? A dá se takto koupit nemovitostí několik?

Lze koupit nemovitost bez vlastních zdrojů?

Je to mýtus nebo realita? Pokud by to byla pravda, mohlo by to pomoct mladým lidem k pořízení prvního bydlení. Pokud by to byla pravda, mohlo by to pomoct chytrým lidem k efektivnímu budování majetku. A pokud by to byla pravda, tak by to mohlo třeba i tobě pomoct vybudovat rentierské portfolio. A ona to pravda je, jen je třeba mít správné informace a výchozí situaci.

Proč je obecně známo, že to možné není?

Mnoho lidí se domnívá, že je třeba ke koupi nemovitosti disponovat našetřenými penězi v hodnotě 10-20% z ceny kupované nemovitosti. U hypotečních úvěrů je to opravdu tak a je to dáno regulací ze strany ČNB. Pokud kupující nedisponuje vlastními penězi, může 10-20% dozastavit další nemovitostí. Potom mu v případě dostatečné zástavy banka půjčí na celou kupní cenu, ale nevýhoda je, že si banka na katastr zapíše zástavu i k další nemovitosti. Když si řekneme, jak zástava funguje, tak je to ručení hodnotou nemovitosti za dluh. Pokud si představíš, že si na hypotéku koupíš nemovitost a přestaneš splácet, tak banka tuto pohledávku předá exekutorovi a nemovitost se prodá. Z prodejní ceny se první vyplatí dluh bance a zbytek peněz pak připadne tobě. Pokud žádnou nemovitost nevlastníš a nemáš ani na tento účel peníze našetřené, mohlo by se zdát, že si žádnou nemovitost koupit nemůžeš. Není ale tomu tak a já ti nyní prozradím, jak můžeš klidně koupit nemovitosti za 20 000 000 kč bez úspor aniž bys již nyní nějakou zástavu vlastnil.

❶ První krok

Pokud chceš investovat do nemovitostí je dobré si před prvním velkým krokem, čili před koupí první nemovitosti, promyslet jaký bude tvůj plán a taky si zjistit jak procesy v rámci nákupu, financování a pronájmu nemovitostí fungují. Pokud nemáš vlastní zdroje ani zástavu, bude vhodné první nemovitost koupit tak, ať tě neomezují pravidla hypotečních úvěrů. Teď ten trik. K financování můžeš využít úvěr na bydlení bez zástavy (úvěr ze stavebního spoření), který ti poskytne poměrně dlouhou splatnost až 25 let a jen o trochu vyšší úrok než u hypotéky. Takový úvěr si můžeš vyřídit až do výše 2,5 milionu, v určitých případech až do 3,5 milionu a instituce ti půjčí bez problému až 100% z kupní ceny. Je tedy vhodný ke koupi menšího levnějšího bytu do startu. U tohoto bytu tě tolik nebude zajímat, zda ti sedí do tvého investorského portfolia, zda je v oblasti, kterou preferuješ a zda se ti byt líbí. Toto je byt, který ti otevírá bránu do světa realitního investora, protože díky tomuto bytu se ti může podařit koupit další nemovitosti v hodnotě až několika desítek milionů bez použití úspor. Jde o to že díky tomuto úvěru dokážeš vygenerovat volnou zástavní hodnotu pro koupi dalších bytů na hypotéku - tento byt budeš při hypotéce používat místo ca$he.

Pro představu, pokud koupíš nemovitost za 2 500 000 kč a celou ji zafinancuješ tímto úvěrem, tak v případě, že je ti do 36 let věku, tak ti tento byt umožní koupit, díky volné zástavě, další nemovitosti v hodnotě až 22 500 000 Kč. Pokud ti je nad 36 let, tak díky tomuto bytu nakoupíš další nemovitosti v hodnotě až 10 000 000 Kč. No a pokud koupíš na začátku takové byty dva, tak to všechno vynásob dvěma. První krok je tedy koupit nemovitost bez zástavy. Pokud koupíš takové byty dva, dohromady můžeš mít nemovitosti v hodnotě až 50 000 000 Kč. Pokud si chceš vypočítat jaký objem nemovitostí ti první byt dokáže umožnit koupit skrz volnou zástavní hodnotu, tak cenu prvního bytu vyděl číslem 0,1 a odečti od něj cenu prvního bytu. To platí v případě, že je ti do 36 let, pokud jsi starší, tak je postup stejný, jen nahraď číslo 0,1 číslem 0,2. Zní to docela jednoduše že? Jednoduché to ale není, je třeba mít dobrý plán, bonitu a nebát se jít cestou jinou, než je běžné jít. Pojďme si přiblížit plán a další průběh takové investice.

❷ Plán

S plánem jde všechno lépe a zde to určitě není jinak. Pokud je tvůj plán koupit několik nemovitostí, pronajímat je a vytvořit si tak nemovitostní portfolio bez použití vlastních zdrojů, tak budeš potřebovat, ať máš co nejefektivnější financování, ať ti co nejdříve čistý nájem pokryje splátky úvěrů a ať je tvé portfolio ideálně co nejvíce soběstačné, čili ať máš se správou nemovitostí, co nejméně starostí. Takový plán ti dokáže za poměrně malou investici přinést časem obrovský majetek a mezi tím postupně generovat pasivní příjem navíc. Tvoje investice je samozřejmě čas, úsilí na začátku a dotování splátek úvěrů z kraje investičního plánu (dnes je velmi těžké nalézt byt, kde ti nájem pokryje celou splátku úvěru, ale časem jak inflace zvedá nájmy se situace otočí v tvůj prospěch - nájem > splátka). Délka plánu se bude odvíjet samozřejmě od tebe. Od tvých požadavků, očekávání, věku, příjmů atd. nicméně čím víc času budeš mít, tím lépe. S časem totiž tento plán bude efektivnější a efektivnější.

Plán, který tě dovede k několika býtům by mohl vypadat následovně.

1. Zjistit si úvěrové možnosti pro úvěry bez zástavy

2. Připravit vše tak, ať úvěr není problém získat

3. Koupit úvěrem bez zástavy první startovací byt

4. Pronajmout koupený byt (vše přenechat kvalitnímu realitnímu makléři)

5. V případě, že jsou tvé cíle vyšší, zopakovat první čtyři kroky

6. Udělat si analýzu trhu a určit si jaké nemovitosti chci kupovat a komu je pronajímat

7. Zjistit si úvěrové možnosti a napočítat bonitu (kolik mi banka půjčí) a volnou zástavu

8. Připravit vše tak, ať hypotéku není problém získat

9. Koupit první byt na hypotéku (k dozastavení použít první byt místo vlastních zdrojů)

10. Pronajmout tento byt (vše přenechat kvalitnímu realitnímu makléři)

11. Opakovat krok 7-10 dokud nesplním svůj plán nákupu

12. Několik let dotovat splátky hypotéky a postupně navyšovat nájmy inflační doložkou

13. Starat se o úvěry, snižovat a fixovat sazbu dle tržních podmínek

14. V případě potřeby využít novou volnou zástavní hodnotu a bonitu pro přikoupení další nemovitosti (růst zástavní hodnoty i bonity díky růstu příjmů a hodnoty nemovitostí v čase)

15. Přebytky příjmů investovat do jiných aktiv a hypotéky řádně doplatit ke konci splatnosti

Takto může vypadat cca časová osa, která je poměrně strohá. Každý bod obnáší totiž několik dalších úkolů a vyžaduje plno času a informací, nicméně dá se na něm hezky demonstrovat, jak to cca vypadá. Cíl by tedy měl být co nejdříve přestat dotovat splátky hypoték a až se tak stane, tak vygenerované cashflow investovat ideálně do jiných aktiv a to do doby, kdy budu chtít přestat pracovat. Úvěry doplatit ideálně řádně ke konci splatnosti a pak užívat rentu z nájmů a nemovitosti předat další generaci, nebo nemovitosti postupně odprodat a rentu vyplácet ze zainvestovaných peněz z prodeje nemovitostí. Důležité know-how jako výpočet bonity, nastavení plánu, výběr nemovitostí a postup s nájemníky komunikuj s odborným finančním poradcem a realitním makléřem.

Já a moji kolegové jsme ti schopni pomoci s:

• výpočtem bonity - kolik jsou ti ochotné banky půjčit

• nastavení investičního plánu - určení co je reálné, co ne a jak se k tomu dopracovat

• vyřízení úvěrů s nejlepšími podmínkami na aktuálním trhu

• servis úvěrů v čase - pokud se sníží úrokové sazby, dáme ti o tom vědět a poradíme jak si úvěry zlevnit

• právní servis - kontrola kupních a nájemních smluv

• odborné rady od zkušených realitních investorů

Na co si dát pozor:

Rozhodně není takový postup vhodný pro každého, a to z několika důvodů:

1. K tomu, aby se dala první nemovitost koupit úvěrem bez zástavy, musíš mít poměrně vysoké příjmy.

2. Pokud nemáš našetřené žádné peníze, je nejspíš něco špatně. Zároveň bez finanční rezervy je velký risk dělat takto velké kroky.

3. Dále je třeba se připravit na to, že při nákupu nemovitostí je třeba bankám dokládat podklady a každá koupě je spojena s určitou dávkou administrativy a starostí.

4. Dále je třeba počítat s tím, že jsou i období, kdy nemovitosti nebudou razantně růst na ceně, nebo se může objevit regulace ze strany státu třeba ve formě vyšších daní. Neměl by to být tedy tvůj jediný investiční plán a jako každý chytrý investor by si měl diverzifikovat.

5. Výběr správného nájemníka ti ušetří plno starostí i peněz a s tím souvisí i výběr nemovitosti. Musíš si tedy dát pozor na zvolení správné strategie.

6. Získat úvěry na několik nemovitostí může být obtížné, pokud se na to nepřipravíš už od začátku. Je tedy třeba úvěry sjednávat chytře a poradit se s odborníkem.

Moje jméno je Radim Novotný a jsem vášnivý průvodce lidí ve světě financí. Už několik několik let s kolegy pomáháme lidem budovat bohatší a šťastnější život na míru.

Pokud tě dnešní článek zaujal, ale nechceš zůstat jen u teorie a chceš skutečně začít, najdeš zde konkrétní videokurz, který jsme vytvořili v rámci naší poradenské kanceláře Finance v Cajku, kde tě krok za krokem provedeme celým procesem. Díky tomu zvládneš investovat do prvního bytu už letos.

Navíc pro čtenáře mého blogu jsme vymysleli krásnou slevu 30%. Stačí při objednávce zadat kód "SPOLUNAVRCHOL". Samozřejmě pokud máš nějaké otázky, neboj se mi napsat. Přeji pěkný den :-)